Λεπτομέρειες

Οι επαγγελματικές μισθώσεις υπάγονταν έως πρόσφατα στον προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995. Το προεδρικό διάταγμα αυτό προστάτευε κυρίως τον μισθωτή, δηλ. τον έμπορο, που μίσθωνε έναν χώρο για την επαγγελματική του δραστηριότητα. Με τις πρόσφατες διατάξεις του ν.4242/2014, αίρεται σημαντικά το προστατευτικό αυτό καθεστώς, τόσο για τις παλαιές, όσο και για νεότερες επαγγελματικές – εμπορικές μισθώσεις. Ειδικότερα, ο νέος νόμος εισάγει δύο επίπεδα τροποποιήσεων: Οι νέες ρυθμίσεις εμπεριέχονται συνολικά στο άρθρο 13 του νόμου, εκ του οποίου η παράγραφος 1 αφορά στις νέες μισθώσεις, ήτοι σε εκείνες που καταρτίζονται (συνάπτονται για πρώτη φορά) μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλ. μετά την ημερομηνία δημοσίευσής του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 28-2-2014, και η παράγραφος 2 στις παλαιές μισθώσεις, δηλ. σε εκείνες που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του προαναφερόμενου νόμου. Σε κάθε περίπτωση ισχύουν οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα, τόσο για τις νέες μισθώσεις, όσο και για τις παλαιές .

Στην κατηγορία των νέων μισθώσεων περιλαμβάνονται όλες οι μισθώσεις που συνάπτονται εκ νέου, δηλ. υπογράφονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014, ήτοι μετά τις 28-2-2014 και δεν περιλαμβάνονται οι έγγραφες ανανεώσεις των ληγμένων μισθώσεων, δηλ. αυτών που έχει λήξει η 12ετία και έχει παρέλθει 9μηνο από την λήξη της (ακόμη και μετά του συνολικού χρόνου της 4ετούς παράτασης του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, εφόσον έχουν παραταθεί σιωπηρώς σύμφωνα με το άρθρο 611 ΑΚ), ακόμη και εάν έχουμε κατάρτιση νέας σύμβασης μεταξύ των ίδιων μερών (μισθωτών-εκμισθωτών) ή δικαιοπαρόχων αυτών.

Για τις νέες μισθωτικές συμβάσεις καταργούνται σειρά διατάξεων και συγκεκριμένα:

• Καταργούνται τα άρθρα 5-6 του Π.Δ. 34/1995, που αφορούσαν στην ελάχιστη ισχύ των εμπορικών μισθωτικών συμβάσεων, που καθορίζονταν στα 12 έτη, ανεξαρτήτως της συμβατικής διάρκειας (δηλ. της διάρκειας που καθορίστηκε από την σύμβαση. Σύμφωνα με τον νέο νόμο κατά το άρθρο 13 παρ1. εδ.β’, οι νέες μισθώσεις ισχύουν για τρία έτη μόνον, ακόμη και εάν έχουν συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα. Δεν υπάρχουν πλέον ειδικές διατάξεις για την δυνατότητα χρονικής παράτασης των συμβάσεων με μονομερείς ή μη ενέργειες μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Ωστόσο οι συμβάσεις μπορεί να συμφωνηθούν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Επίσης, μπορούν να παραταθούν εγγράφως ή σιωπηρώς μετά την λήξη τους σύμφωνα με τους κανόνες του Αστικού Κώδικα. Συγκεκριμένα, σε ισχύ βρίσκεται η διάταξη του άρθρου 611 του ΑΚ, σύμφωνα με την οποία σε περίπτωση που η μίσθωση ορίστηκε για ορισμένο χρόνο, μετά την παρέλευση του οποίου ο μισθωτής εξακολουθεί και καταβάλει το μίσθωμα και ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται, θεωρείται ότι η σύμβαση μίσθωσης παρατείνεται σιωπηρώς και γίνεται αορίστου χρόνου. Σύμφωνα δε με την διάταξη του άρθρο 608-609 ΑΚ, η σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, λύνεται με την καταγγελία (βλ. υπό Β’ κατωτέρω), ενώ η σύμβαση ορισμένου χρόνου, μόνον μετά την παρέλευση του χρόνου αυτού.
• Καταργήθηκε με την παρ. 3 του άρθρου 13 του ν.4242/2014 και ως προς τις νέες μισθώσεις η ρύθμιση της υποχρεωτικής 4ετούς παράτασης της μίσθωσης μετά την παρέλευση 9μήνου από την λήξη της 12ετίας (ή του μεγαλύτερου συμφωνηθέντος συμβατικού χρόνου), χωρίς την άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου από τον εκμισθωτή.
• Η καταγγελία της μίσθωσης πρέπει να είναι έγγραφη και να επιδίδεται στον εκμισθωτή, ή μισθωτή. Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της στον εκμισθωτή ή μισθωτή. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, που δεν μπορεί να είναι μικρότερος από τρία έτη, καθένα συμβαλλόμενο μέρος έχει το δικαίωμα της καταγγελίας οποιαδήποτε στιγμή, χωρίς καμία αποζημίωση με την υποχρέωση του εκμισθωτή και αντίστοιχη του μισθωτή για παράταση τριών μηνών (και καταβολής των αντίστοιχων μισθωμάτων) μετά την κοινοποίηση. Ωστόσο κατά τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δεν καταργείται η δυνατότητα της καταγγελίας της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο όταν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάσταχτη είτε και για τα δύο μέρη, είτε μόνον για το ένα μέρος. Η καταγγελία αυτή γίνεται οποτεδήποτε και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται άμεσα από την κοινοποίηση.
• Καταργήθηκε η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση, καθώς και οι σχετικές διατάξεις για την αποζημίωση λόγω της καταγγελίας αυτής (άρθρο 16-18, 20-26, 27 παρ.2, 28-36),
• Καταργήθηκε η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιοκατοίκηση και οι σχετικές διατάξεις αποζημίωσης (άρθρο 37), για δημιουργία κύριας κατοικίας (άρθρο 38), για κατεδάφιση ετοιμόρροπου κτίσματος (άρθρο 39), λόγω της πτώχευσης του μισθωτή (άρθρο 40),
• Καταργήθηκε η δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει την σύμβαση πριν τον συμβατικό χρόνο λήξης της, καταβάλλοντας την αντίστοιχη αποζημίωση του ενός μηνός μετά από τρεις μήνες (το γνωστό 3+1, άρθρο 43), η ειδική αποζημίωση άυλης αξίας 24 μηνών σε περίπτωση λήξης της 12ετούς διάρκειας της μίσθωσης (άρθρα 60-61),

Οι παλιές εμπορικές μισθώσεις, πριν την ισχύ του ν.4242/2014, (αφορά τις εμπορικές μισθώσεις που συνήφθησαν πριν τις 28-2-2014), στις οποίες υπάγονται κατά την ρητή πρόβλεψη της παρ.2 εδ.α’ του άρθρου 13 του νόμου 4242/2014, εκείνες που συνάφθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του, ή που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς (άρθρο 611 ΑΚ), πριν την έναρξη ισχύος, καθώς επίσης και των μισθώσεων, των οποίων έληξε η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα μήνες από την λήξη της διάρκειας αυτής. Η πρόβλεψη περί της συμπερίληψης των σιωπηρώς ανανεωθέντων συμβάσεων στο προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, όπως ίσχυε πριν τις καταργήσεις του ν.4242/2014, αλλά με τις τροποποιήσεις που θα επισημανθούν κατωτέρω, σημαίνει ότι συμπεριλαμβάνει και τις εμπορικές συμβάσεις προφανώς, στις οποίες έχει λήξει η 12ετία από την σύναψη, έχει παρέλθει και το 9μηνο παράτασης ή/και η τετραετής παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, όμως ο μισθωτής εξακολουθεί να καταβάλει το μίσθωμα, ο δε εκμισθωτής να μην εναντιώνεται, καθιστώντας την σύμβαση αορίστου χρόνου.

Και για αυτές τις παλιές συμβάσεις ωστόσο, ο νόμος επιφύλαξε κάποιες μικρές, όμως σημαντικές τροποποιήσεις στο ισχύον καθεστώς. Ενδεικτικά αναφέρουμε τις εξής:

• Για τις ορισμένου χρόνου μισθώσεις, που δεν έχουν λήξει, ισχύει η υποχρέωση καταγγελίας τρεις μήνες πριν από την αποχώρηση από την πλευρά του μισθωτή, μετά την παρέλευση ενός έτους από την μίσθωση, με την καταβολή ενός επιπλέον μισθώματος αποζημίωσης (που είναι δεδομένη, άρθρο 43). Για τις αορίστου χρόνου μισθώσεις ισχύει η καταγγελία σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, δηλ. για την συνήθη περίπτωση της πρόβλεψης καταβολής μηνιαίου μισθώματος, η υποχρέωση καταγγελίας είναι 15 ημέρες πριν την αποχώρηση από το μίσθιο (άρθρο 609 ΑΚ).
• Ο εκμισθωτής μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση πριν περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες (ή ως προς τις μισθώσεις που αφορούν στο άρθρο 2 του Π.Δ. 9 μήνες), μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση για ιδιόχρηση, ήτοι για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περ. α’ έως γ’ ή των δραστηριοτήτων του άρθρου 2 που προαναφέρεται, από τον κύριο, τα τέκνα του ή τη σύζυγό του. Με την προηγούμενη κατηργημένη διάταξη, η προαναφερόμενη προθεσμία ήταν τρία (3) χρόνια για την καταγγελία των περιπτώσεων του άρθρου 1 και 18 μήνες για την καταγγελία των μισθώσεων του άρθρου 2.
• Επίσης κατά την περ.γ’ της παρ.2 του άρθρου 13 του ν.4242/2014 τροποποιείται και η παρ.1 του άρθρου 23 που αφορά στο δικαίωμα του εκμισθωτή για καταγγελία λόγω ανοικοδόμησης, α) Μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός εάν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την 6ετία, οπότε η καταγγελία μπορεί να γίνει μετά την πάροδο 6 ετών σε κάθε περίπτωση, β) Μετά την πάροδο 18 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος των 18 μηνών ή η μίσθωση έχει καταρτιστεί ή είναι αόριστης διάρκειας, γ) Μετά την πάροδο 9 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του Π.Δ. 34/1995 (δικηγορικά, λογιστικά γραφεία, ιατρεία κλπ.), εάν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. Οι προθεσμίες αυτές κατά την κατηργημένη διάταξη του άρθρου 23 ήταν 12 ετών (για περίπτωση α’), τριών ετών (για περίπτωση β’) και 18 μηνών (για περίπτωση γ’) αντίστοιχα.
• Σύμφωνα με την περ.δ’ της παρ.2 του άρθρου 13 του ν.4242/2014 αντικαθίστανται και οι παρ. 1 και 2 του άρθρου 29 του Π.Δ. 34/1995, που αφορούν στη αποζημίωση του μισθωτή λόγω της καταγγελίας από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση (άρθρα 16 και 17) ή για ανοικοδόμηση (άρθρο 23). Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την νέα διάταξη, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών στην καταγγελία για ιδιόχρηση και έξι (6) μηνών στην καταγγελία για ανοικοδόμηση. Κατά την παρ.2 του νέου άρθρου 29, με αίτηση του μισθωτή στο Δικαστήριο, η αποζημίωση μπορεί να αυξηθεί σε καταβαλλόμενο μίσθωμα 15 μηνών για την ιδιόχρηση και 9 μηνών για την ανοικοδόμηση. Οι αντίστοιχες παλαιότερες αποζημιώσεις ήταν διπλάσιες, ήτοι 16 και 12 μηνών τακτική αποζημίωση χωρίς δικαστική απόφαση και μέγιστο όριο 30 και 18 μηνών με δικαστική απόφαση για τις καταγγελίες λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης αντίστοιχα (παλαιό άρθρο 29).
• Τροποποιείται και το άρθρο 30 του Π.Δ. 34/1995, σύμφωνα με την περ.ε’ της παρ.2 του άρθρου 14 του ν.4242/2014 που αφορά στην αποζημίωση λόγω άσκησης στο μίσθιο όμοιας επιχείρησης μετά από καταγγελία για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση (η λεγόμενη και άυλη εμπορική αξία). Η αποζημίωση αυτή κατά την νέα παρ.1 του άρθρου 30 είναι ίση με 15 μηνιαία μισθώματα, εάν ασκηθεί 1 έτος μετά την απόδοση του μισθίου για τους ανωτέρω λόγους, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή. Κατά την παράγραφο 2 το Δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό μέχρι 20 μηνιαία μισθώματα. Οι αντίστοιχες αποζημιώσεις ήταν και πάλι διπλάσιες κατά την παλαιά διάταξη του άρθρου 30 και αντιστοιχούσαν σε 30 μηνιαία μισθώματα χωρίς δικαστική απόφαση και ανώτατο όριο έως 40 μηνιαία μισθώματα με την έκδοση δικαστικής απόφασης.
• Με τις νέες διατάξεις του ν.4242/2014 καταργήθηκαν τα άρθρα 60 και 61 του Π.Δ. 34/1995, που αφορούσαν στην καταβολή αποζημίωσης ως άυλης εμπορικής αξίας, (συγκεκριμένα υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης 24 μηνών κατά για την απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή) αλλά και προέβλεπαν την 4ετή υποχρεωτική παράταση της μίσθωσης σε περίπτωση μη άσκησης αγωγής απόδοσης μισθίου από τον εκμισθωτή μετά την παρέλευση 9 μηνών από την λήξη της 12ετούς μίσθωσης.
• Έτσι, εντός του νέου νόμου υπάρχει ειδική πρόβλεψη μεταβατικής διάταξης για τις μισθώσεις που λήγουν (η 12 ετία ή το 9μηνο) μέχρι 31-8-2014 ή τελούσαν κατά τις 28/2/2014 σε 4ετή παράταση. Σύμφωνα με την παρ.3 του άρθρου 13 του ν.4242/2014, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει ως αποζημίωση στον μισθωτή 6 μηνιαία μισθώματα (έναντι 24 παλαιά με το άρθρο 60 Π.Δ. 34/1995) σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μίσθωσης μέχρις τις 31-8-2014, η οποία πρόκειται να λήξει έως την ανωτέρω ημερομηνία λόγω συμπλήρωσης της 12ετίας, ή σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε για τον ίδιο λόγο μέχρι 31-8-2014, αλλά δεν παρήλθε και το προβλεπόμενο 9μηνο από την λήξη, ή σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε και τελεί υπό την 4ετή παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995.
• Διατηρούνται για τις παλαιές μισθώσεις οι διατάξεις του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995, που σημαίνει ότι για αυτές η χρονική ελάχιστη διάρκεια των δώδεκα ετών διατηρείται. Με την κατάργηση όμως της διάταξη του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, καταργείται πλέον οριστικά η αυτόματη 4ετής παράταση μετά την παρέλευση του άπρακτου (χωρίς άσκηση αγωγής αποβολής) 9μήνου μετά την λήξη της τετραετίας. Προφανώς η κατάργηση δεν ισχύει για τις μισθώσεις, των οποίων ήδη έχει λήξει το 9μηνο πριν τις 28/2/2014 και συνεπώς παρατάθηκαν αυτόματα στην τετραετία.
• Κατά την ρητή πρόβλεψη του εδ.β’ της παρ.1 του άρθρου 13 του νόμου αυτού, δεν είναι δυνατή η συμφωνία στις νέες εμπορικές μισθώσεις (συναφθείσες μετά τις 28/2/2014) για διάρκεια μίσθωσης μικρότερης της προβλεπόμενης των 3 ετών, ειδάλως προσκρούει στην ρητή απαγορευτική διάταξη του νόμου (ΑΠ 1745/2007, ΝΟΜΟΣ). Η μεταγενέστερη αντισυμφωνία (με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας) για λιγότερο χρόνο δεν φαίνεται να ισχύει μετά την ρητή κατάργηση των άρθρων 5-6 του Π.Δ. 34/1995. Ωστόσο η άποψη περί της δυνατότητας μεταγενέστερης πρόβλεψης σε σύμβαση (βέβαιης χρονολογίας) για μικρότερο χρόνο από την 3ετία μπορεί να βρει έρεισμα εφόσον ακολουθηθεί και για τον ν.4242/2014 η ερμηνεία που δόθηκε και προγενέστερα για το Π.Δ. 34/1995, (ερμηνεία ως προς την νεώτερη συμφωνία λύσης: βλ. ΑΠ 450/2000, Δνη 2000, σελ.1354). Η ασφαλέστερη οδός μέχρι την δημοσίευση δικαστικής αποφάσεως είναι η τήρηση της 3ετίας.