Λεπτομέρειες

Η έννοια της μίσθωσης διατυπώνεται στη διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ, κατά έμμεσο τρόπο, με τον καθορισμό των υποχρεώσεων των συμβαλλόμενων μερών. Έτσι, μίσθωση πράγματος είναι η σύμβαση με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (ο εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον άλλον συμβαλλόμενο (τον μισθωτή) τη χρήση ορισμένου πράγματος (κινητού ή ακινήτου) στην συμφωνηθείσα διάρκεια της μίσθωσης (ορισμένου ή αορίστου χρόνου) και ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει στον αντισυμβαλλόμενό του ως αντάλλαγμα το συμφωνημένο τίμημα (μίσθωμα).

Η μίσθωση κατοικίας (παλαιές και νέες μισθώσεις) ρυθμίζεται τόσο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574 επ.) όσο και από τον νόμο 1703/1987 όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον νόμο 2235/1994. Από τις γενικές διατάξεις του ΑΚ απορρέει η ελευθερία  των μερών (δυνάμει της ελευθερίας των συμβάσεων, αρχή που διέπει τις ιδιωτικές σχέσεις) να συνάψουν τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας για το χρονικό διάστημα που επιθυμούν ή και ακόμη να μην προβλεφθεί χρονική διάρκεια αυτής, αλλά να καταρτισθεί σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, χωρίς να θεσπίζεται κάποιος ελάχιστος χρονικός περιορισμός που θα πρέπει να ισχύσει για τις μισθώσεις κατοικίας.

Εντούτοις, ο νόμος 1703/1987 (τροποποιημένος από τον ν. 2235/1994) ορίζει στο άρθρο 2§1 ότι: «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο». Από τη διάταξη αυτή, απορρέει ευθέως η υποχρέωση των μερών να συνάπτουν τη σύμβαση μίσθωσης με ελάχιστη διάρκεια τα τρία (3) έτη. Τα μέρη, βέβαια, δύνανται να ορίσουν βραχύτερο χρονικό διάστημα (πχ. ένα ή δύο έτη), όμως, εκ του νόμου, πριν την παρέλευση της τριετίας δεν μπορεί ούτε ο εκμισθωτής να απαιτήσει από το μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, ούτε ο μισθωτής να φύγει αζημίως από το μίσθιο, αφού θα υποχρεούται να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας.

Στο άρθρο 1 του ίδιου νόμου, οριοθετείται το πεδίο εφαρμογής αυτού και αναφέρεται πως στις διατάξεις του υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία. Επομένως, η τριετία ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας μιας μισθωτικής σχέσης κατοικίας, αφορά μόνο τις περιπτώσεις κύριας κατοικίας. Έτσι ο νόμος αυτός δεν εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε άλλη μίσθωση για διαφορετική χρήση, όπως είναι και η μίσθωση για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, η οποία ως αστική διέπεται τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Εάν με την μισθωτική σύμβαση έχει συμφωνηθεί η χρήση του μισθίου για άλλη χρήση και όχι ως κυρίας κατοικίας, ο δε μισθωτής, χωρίς να έχει τροποποιηθεί έστω και σιωπηρώς η σύμβαση, χρησιμοποιεί το μίσθιο ως κύρια κατοικία του, η μίσθωση δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του ν. 1703/1987 από μόνο το γεγονός της αυθαίρετης χρήσης του μισθίου ως κύριας κατοικίας, αλλά εξακολουθεί να ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Συμπερασματικά, λοιπόν, η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος ή αόριστος χρόνος, ενώ συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.

Από τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ όμως συνάγεται ότι η σύμβαση μισθώσεως κατοικίας, η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για χρόνο βραχύτερο της τριετίας ή και για το νόμιμο χρόνο της τριετίας, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει, με σκοπό τη λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (Α.Π. 998/2006, 495/2001).